Regeringen har – som følge af Covid-19 – sat en del tiltag i værk, hvorfor nogle virksomheder, herunder storcentre, restauranter og lignende, har været nødsaget til at lukke ned. Dette giver anledning til en række erhvervslejeretlige problemstillinger. Derfor har vi valgt at behandle nogle af de problemstillinger, der opstår for de lejere og udlejere, der er omfattet af regeringens påbud om nedlukning.
Begrænset retspraksis
Situationen omkring Covid-19, er ekstraordinær og uden fortilfælde. Dette medfører derfor, at der kun findes begrænset retspraksis og juridisk litteratur, hvorfor parternes retsstilling er forbundet med en vis usikkerhed.
Parterne bør forsøge at løse udfordringerne
Grundet den usikkerhed der foreligger, opfordres parterne til at forsøge at løse uenigheder og andre udfordringer i fælleskab. Parterne bør først og fremmest klarlægge, hvorvidt de særskilt har reguleret de relevante forhold i lejekontrakten. Såfremt de har det, bør vurderingen af parternes retsstilling bero på den relevante regulering. I tilfælde af, at de ikke har indgået en særskilt aftale herom, udledes parternes retsstilling ud fra erhvervslejeloven.
Parterne bør herefter forhandle løsninger, som begge parter kan acceptere. Dette kan derfor medføre, at parterne er nødsaget til at gå på kompromis, for at undgå drastiske beslutninger, som fx opsigelse af lejeaftalen. Dette betyder dog ikke, at de skal tilbageholde deres synspunkter, tværtimod. Det er vigtigt, at parterne tilkendegiver deres synspunkt samt forbeholder sig deres retsstilling, således at de forbeholder sig retten til at gøre et eventuelt krav gældende.
Forholdsmæssigt afslag i lejen
Mange lejere henviser til den særlige bestemmelse i erhvervslejelovens § 23, stk. 2, med et krav om et forholdsmæssigt afslag i lejen. Denne bestemmelse omhandler det tilfælde, hvor et lejeforhold bringes til ophør i utide, fordi det Offentlige nedlægger forbud mod lejerens brug af lejemålet. Det nedlagte forbud, skal være grundet sundhedsmæssige eller andre årsager, og i dette tilfælde er lejeren alene pligtig til at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft. Såfremt der ikke er tale om et endeligt forbud men alene et forbud, der begrænser brugen på en mindre væsentlig måde, så kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
Regeringen har for nogle uger siden vedtaget en kompensationsordning for virksomhedens faste udgifter, hvilket medfører at virksomheder der har et omsætningstab på mindst 40% kan søge om kompensation for faste udgifter, herunder husleje, læs mere herom ”her”.
Kompensationsordningen vil afbøde nogle konsekvenserne af tiltagene som Regeringen har sat i værk, hvorfor dette eventuelt kan påvirke lejers ret til at kræve afslag jf. erhvervslejelovens §23, stk. 2. Der foreligger derfor en usikkerhed om, hvorvidt denne bestemmelse kan påberåbes eller ej.
Anses manglende betaling for at være en misligholdelse?
Lejer er som udgangspunkt fortsat forpligtet til at betale den aftalte leje. Pligten – til at betale – vil derfor som udgangspunkt ikke bortfalde grundet Covid-19. I tilfælde af, at lejer ikke betaler eller ikke betaler til tiden, har udlejer som udgangspunkt ret til at ophæve lejeaftalen grundet misligholdelse. Det kan dog ikke afvises at der, i tilfælde af omstændighederne, vil foreligge en lempelse af, hvad der betegnes som en uvæsentlig forsinkelse, og at lejer derved ikke vil have ret til at ophæve lejemålet alene grundet forsinket betaling.
Kan lejer ophæve lejemålet?
Vanligvis anses risikoen for offentlige påbud, forbud, lovændringer mv., for at påhvile lejeren, hvilket ofte også er inkorporeret i lejeaftalen. Det vil derfor sige, at i tilfælde af at der opstår et forbud mod brug af lejemålet, anses udlejer ikke for at have misligholdt aftalen, og der vil derfor ikke foreligge en hævebegrundende misligholdelse af aftalen. I tilfælde af, at lejer er af den opfattelse, at udlejer er i væsentlig misligholdelse ved ikke at stille lejemålet (helt eller delvist) til rådighed, kan lejer ophæve aftalen. Såfremt lejer vælger at ophæve lejeaftalen, er der tale om en ensidig ophævelse, og derved en standpunktsrisiko, idet at en uberettiget ophævelse af lejeaftalen kan medføre at lejer kan ifalde et erstatningsansvar overfor udlejer.
Lejer har dog mulighed for at komme ud af lejeaftalen, på en mindre drastisk måde, nemlig ved en simpel opsigelse af lejeaftalen. Dette forudsætter naturligvis, at der ikke er aftalt uopsigelighed. Såfremt der er aftalt uopsigelighed, kan lejer som udgangspunkt ikke opsige lejemålet, uden at udlejer har væsentligt misligholdt aftalen. Der er derfor nødvendigt med en væsentlig misligholdelse fra udlejers side, for at lejer kan blive frigjort fra lejeaftalen.
Risikabel situation
Det fremgår af ovenstående, at der kan være en økonomisk risiko forbundet med at indtage hårde standpunkter omkring misligholdelse, afslag og ophævelse mv. Parterne kan derfor hurtigt befinde sig i en situation der er meget risikabel. Det anbefales derfor at parterne forsøger at løse de uenigheder og udfordringer, der opstår, og være så fleksible og samarbejdsvillige som muligt, da der jo også er en tid efter Covid-19.